Wichtig: Diese Seite erklärt die Regeln allgemein. Ein einzelnes Anzeichen beweist noch keinen Verstoß. Ob in Ihrem Fall etwas nicht stimmt, kann ein Mieterverein oder eine Anwältin bzw. ein Anwalt für Mietrecht klären. Keine Rechtsberatung.
Erst prüfen: Ist die Miete überhaupt auffällig?
Vergleichen Sie Ihre Kaltmiete pro Quadratmeter mit dem Durchschnitt in Ihrer Stadt und dem Mietspiegel. Gilt in Ihrer Gemeinde die Mietpreisbremse, darf die Miete bei einem neuen Vertrag höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – außer es greift eine Ausnahme. Genau bei diesen Ausnahmen setzen die meisten Tricks an.
1. „Der Vormieter hat auch so viel gezahlt“
Anzeichen: Die Miete liegt deutlich über dem Mietspiegel. Als Begründung heißt es nur mündlich, der Vormieter habe schon so viel gezahlt. Einen Beleg gibt es nicht.
Was gilt: Eine höhere Vormiete darf der Vermieter weiter verlangen (§ 556e BGB). Er muss Ihnen das aber vor Vertragsschluss unaufgefordert und in Textform mitteilen (§ 556g Abs. 1a BGB). Tut er das nicht, kann er sich zunächst nicht darauf berufen; holt er die Auskunft nach, erst zwei Jahre danach. Mieterhöhungen im letzten Jahr vor Ende des alten Vertrags zählen bei der Vormiete nicht mit.
Was Sie tun können: Fragen Sie schriftlich nach der Höhe der Vormiete. Sie haben ein Auskunftsrecht (§ 556g Abs. 3 BGB). Bewahren Sie alles auf, was Sie vor der Unterschrift bekommen haben.
2. „Frisch modernisiert“
Anzeichen: Im Inserat steht „kernsaniert“ oder „modernisiert“, sichtbar neu sind aber nur Boden, Farbe oder Küche. Bad, Fenster, Leitungen und Heizung sind alt.
Was gilt: Bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung gilt die Mietpreisbremse nicht (§ 556f BGB). Umfassend heißt nach der Rechtsprechung: Die Kosten liegen bei etwa einem Drittel eines vergleichbaren Neubaus, und die Wohnung ist in mehreren wichtigen Bereichen auf einem Stand wie neu. Schöner machen (Renovieren) reicht nicht.
Was Sie tun können: Machen Sie bei der Besichtigung Fotos von Bad, Fenstern, Heizung und Stromkasten. Fragen Sie schriftlich, was genau wann modernisiert wurde. Auch diese Ausnahme muss Ihnen vor Vertragsschluss mitgeteilt werden.
3. Möbliert oder „nur vorübergehend“
Anzeichen: Ein paar ältere Möbel, aber ein hoher Aufschlag. Oder der Vertrag ist als „Wohnen auf Zeit“ bezeichnet, obwohl Sie dort ganz normal leben und gemeldet sind.
Was gilt: Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen. Ein Zuschlag für Möbel ist erlaubt, er muss sich aber am Wert der Möbel orientieren. Ausgenommen ist nur Wohnraum, der wirklich nur für kurze Zeit vermietet wird, etwa für ein Praktikum oder eine Messe (§ 549 Abs. 2 BGB). Ein langer, befristeter Vertrag ist kein „vorübergehender Gebrauch“.
Was Sie tun können: Bitten Sie darum, dass Kaltmiete und Möbelzuschlag im Vertrag getrennt stehen. Fotografieren Sie die Möbel beim Einzug. Vergleichen Sie die Kaltmiete ohne Zuschlag mit dem Mietspiegel.
4. Ablöse für Küche und Möbel
Anzeichen: Sie bekommen die Wohnung nur, wenn Sie eine alte Küche oder Möbel für viel Geld übernehmen. Oder es wird eine „Abstandszahlung“ verlangt, ohne dass Sie etwas dafür bekommen.
Was gilt: Geld nur dafür, dass der Vormieter auszieht, ist grundsätzlich unwirksam (§ 4a Wohnungsvermittlungsgesetz). Für übernommene Möbel darf ein Preis vereinbart werden, er darf aber nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert stehen. Gerichte nehmen das meist an, wenn der Preis mehr als 50 % über dem Zeitwert liegt.
Was Sie tun können: Lassen Sie sich eine Liste mit Alter und Neupreis geben, fotografieren Sie alles und zahlen Sie nur gegen Quittung. Zu viel Gezahltes können Sie zurückverlangen.
5. Maklerprovision und Kaution
Anzeichen: Sie sollen eine Provision zahlen, obwohl Sie die Wohnung im Internet gefunden und keinen Makler beauftragt haben. Oder die Kaution soll höher als drei Kaltmieten sein oder komplett vor der Schlüsselübergabe bezahlt werden.
Was gilt: Den Makler zahlt, wer ihn beauftragt hat – meist der Vermieter (Bestellerprinzip). Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten betragen, und Sie dürfen sie in drei Monatsraten zahlen (§ 551 BGB). Mehr dazu im Ratgeber Kaution.
Was Sie tun können: Eine zu Unrecht gezahlte Provision und zu viel gezahlte Kaution können Sie zurückverlangen. Heben Sie Inserat und Zahlungsbelege auf.
6. Wohnfläche größer angegeben
Anzeichen: Die Räume wirken kleiner als im Inserat. Dachschrägen, Keller oder ein großer Balkon sind voll mitgerechnet. Der Preis pro Quadratmeter sieht dadurch niedriger aus, als er ist.
Was gilt: Ist die Wohnung mehr als 10 % kleiner als im Vertrag vereinbart, gilt das als Mangel, und die Miete kann im gleichen Verhältnis gemindert werden. Bei einer Mieterhöhung zählt immer die tatsächliche Fläche. Flächen unter Dachschrägen zwischen 1 und 2 m Höhe zählen meist nur zur Hälfte, unter 1 m gar nicht; Balkone meist zu einem Viertel.
Was Sie tun können: Messen Sie selbst nach oder lassen Sie messen. Rechnen Sie die Miete mit der echten Fläche im Mietcheck nach.
7. Niedrige Nebenkosten im Inserat
Anzeichen: Die Warmmiete wirkt günstig, weil die Vorauszahlung für Nebenkosten sehr niedrig ist – deutlich unter dem Durchschnitt von etwa 2,70 € pro m² im Monat. Nach dem ersten Jahr kommt eine hohe Nachzahlung, und die Vorauszahlung steigt.
Was gilt: Eine zu niedrige Vorauszahlung ist für sich allein meist nicht verboten. Anders kann es sein, wenn der Vermieter ausdrücklich zugesagt hat, dass sie reicht, oder Sie bewusst getäuscht hat. Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei Ihnen sein.
Was Sie tun können: Fragen Sie vor der Unterschrift nach der letzten Abrechnung. Prüfen Sie jede Abrechnung mit dem Nebenkosten-Check und lesen Sie, welche Kosten umgelegt werden dürfen.
8. Mieterhöhung kurz nach Einzug
Anzeichen: Wenige Monate nach dem Einzug kommt eine Mieterhöhung „auf die ortsübliche Miete“, begründet mit drei teuren Vergleichswohnungen statt mit dem Mietspiegel. Oder nach kleinen Arbeiten folgt eine hohe Modernisierungsumlage.
Was gilt: Die erhöhte Miete darf frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Erhöhung gelten. In drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 % steigen, in vielen Städten nur um 15 % (Kappungsgrenze). Bei Staffel- oder Indexmiete sind diese Erhöhungen ganz ausgeschlossen. Nach einer Modernisierung dürfen jährlich 8 % der Kosten umgelegt werden, höchstens 3 € pro m² in sechs Jahren (2 €, wenn die Miete unter 7 € pro m² lag). Reparaturen zählen nicht dazu.
Was Sie tun können: Sie müssen nicht sofort zustimmen. Sie haben bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit. Rechnen Sie die Erhöhung im Mieterhöhungs-Check nach.
9. Zeitdruck bei der Besichtigung
Anzeichen: „Es gibt 50 andere Bewerber, Sie müssen heute unterschreiben.“ Den Vertrag gibt es vorher nicht zum Lesen. Fragen nach Vormiete oder Mietspiegel werden abgewimmelt.
Was gilt: Druck ist nicht verboten. Die Rechte aus Mietpreisbremse, Kaution und Mieterhöhung gelten aber auch, wenn Sie schnell unterschrieben haben. Sie können eine zu hohe Miete auch nach dem Einzug noch rügen.
Was Sie tun können: Bitten Sie um den Vertrag als Datei. Machen Sie Screenshots vom Inserat, bevor es offline geht. Notieren Sie, was mündlich gesagt wurde, mit Datum und Namen.
Was Sie tun können
- Belege sammeln: Inserat als Screenshot oder PDF, Exposé, Vertrag, alle E-Mails, Fotos der Wohnung, Zahlungsbelege.
- Vergleichen: Kaltmiete pro m² mit dem Mietspiegel Ihrer Stadt und dem Mietcheck.
- Auskunft verlangen: schriftlich nach Vormiete und Modernisierung fragen. Der Vermieter muss antworten.
- Beraten lassen: Ein Mieterverein prüft den Fall meist schon für einen kleinen Jahresbeitrag.
- Rügen: Liegt die Miete über der Grenze der Mietpreisbremse, teilen Sie das dem Vermieter in Textform mit. Wie das geht und welche Fristen gelten, steht im Ratgeber Rüge Mietpreisbremse.
Frist im Blick behalten: Rügen Sie innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, können Sie zu viel gezahlte Miete ab Vertragsbeginn zurückverlangen. Danach nur noch ab der Rüge. Warten lohnt sich also nicht.
Wann ist eine Miete „Wucher“?
Liegt die Miete mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete und nutzt der Vermieter dabei aus, dass es kaum freie Wohnungen gibt, kann das eine Ordnungswidrigkeit sein (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz). Ab etwa 50 % darüber kommt Mietwucher als Straftat in Betracht (§ 291 Strafgesetzbuch). Solche Fälle prüft das Wohnungsamt Ihrer Stadt oder die Polizei. Die Hürden sind hoch – lassen Sie sich vorher beraten.
Häufige Fragen
Riskiere ich meine Wohnung, wenn ich mich wehre?
Eine Kündigung, nur weil Sie Ihre Rechte geltend machen, ist nicht erlaubt. Ein unbefristeter Mietvertrag kann vom Vermieter nur aus den im Gesetz genannten Gründen gekündigt werden, zum Beispiel Eigenbedarf. Viele Mieter lassen die Rüge über den Mieterverein schicken.
Ich habe den Vertrag schon unterschrieben. Ist es zu spät?
Nein. Die Regeln zur Mietpreisbremse, Kaution und Ablöse gelten auch nach der Unterschrift. Wichtig ist die 30-Monats-Frist ab Mietbeginn, damit Sie zu viel gezahlte Miete von Anfang an zurückbekommen.
Woher weiß ich, ob die Mietpreisbremse bei mir gilt?
Sie gilt nur in Gemeinden, die das Land festgelegt hat. Die Übersicht nach Bundesland zeigt es für viele Städte. Entscheidend ist der Tag, an dem Sie den Vertrag geschlossen haben.
Gilt das auch für eine WG oder ein Zimmer?
Ja, auch für ein einzelnes Zimmer gelten die Regeln, solange es kein Wohnraum nur für kurze Zeit ist. Ein Möbelzuschlag ist auch hier erlaubt, muss aber zum Wert der Möbel passen.
Stand 3. Quartal 2026. Allgemeine Informationen nach §§ 549, 551, 556d–556g, 558, 559 BGB, § 4a WoVermittG, § 5 WiStG, keine Rechtsberatung.