Die Grundregel
Umlegen darf der Vermieter nur Betriebskosten, die im Mietvertrag vereinbart sind und in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) stehen. Betriebskosten sind laufende Kosten für das Haus, etwa Wasser, Müll oder Hausmeister. Ein Verweis im Vertrag auf die Betriebskostenverordnung reicht meist aus.
Umlagefähig, mit Durchschnittswerten
| Kostenart | € pro m² und Monat | bei 70 m² im Jahr |
|---|---|---|
| Heizung inkl. Warmwasser | 1,32 | 1.109 € |
| Hauswart (Hausmeister) | 0,37 | 311 € |
| Sach- und Haftpflichtversicherung | 0,31 | 260 € |
| Wasser inkl. Abwasser | 0,29 | 244 € |
| Gebäudereinigung | 0,21 | 176 € |
| Aufzug | 0,20 | 168 € |
| Grundsteuer | 0,18 | 151 € |
| Müllbeseitigung | 0,16 | 134 € |
| Gartenpflege | 0,15 | 126 € |
| Antenne, Kabel (siehe unten) | 0,07 | 59 € |
| Sonstige Betriebskosten | 0,07 | 59 € |
| Beleuchtung (Allgemeinstrom) | 0,06 | 50 € |
| Schornsteinreinigung | 0,04 | 34 € |
| Straßenreinigung, Winterdienst | 0,04 | 34 € |
Quelle: Betriebskostenspiegel für Deutschland, Deutscher Mieterbund, Daten 2024. Im Durchschnitt zahlten Mieter insgesamt 2,67 € pro m² und Monat; fallen alle Kostenarten an, bis zu 3,68 €. Nicht jede Wohnung hat jede Kostenart, deshalb ist die Summe der Zeilen höher als der Durchschnitt.
Dazu kommen nach der Verordnung zum Beispiel Ungezieferbekämpfung, Einrichtungen für die Wäschepflege und „sonstige Betriebskosten“ – diese nur, wenn sie im Vertrag einzeln genannt sind (etwa Wartung von Rauchmeldern oder Dachrinnenreinigung).
Nicht umlagefähig
- Verwaltungskosten der Hausverwaltung
- Reparaturen und Instandhaltung, auch die Instandhaltungsrücklage
- Bank- und Kontoführungsgebühren, Porto
- Kosten für leerstehende Wohnungen – die trägt der Vermieter
- Einmalige Kosten wie eine neue Heizungsanlage
Kabel-TV: Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Kosten für den Kabelanschluss in der Regel nicht mehr über die Nebenkosten abgerechnet werden. Für neue Glasfasernetze gibt es eine begrenzte Ausnahme.
Heizkosten: nach Verbrauch
Heizung und Warmwasser müssen zu einem großen Teil nach Verbrauch abgerechnet werden, meist zwischen 50 und 70 %. Der Rest wird nach Fläche verteilt. Für die CO₂-Abgabe bei Öl und Gas gilt außerdem: Je schlechter das Haus gedämmt ist, desto mehr davon trägt der Vermieter.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter Hausmeisterkosten komplett umlegen?
Nur den Teil für Betriebskosten wie Reinigung, Gartenpflege oder Kontrollgänge. Reparaturen und Verwaltungsarbeiten des Hausmeisters muss der Vermieter herausrechnen.
Was ist ein Verteilerschlüssel?
Er legt fest, wie die Kosten des Hauses auf die Wohnungen verteilt werden, zum Beispiel nach Wohnfläche, Personen oder Verbrauch. Er muss in der Abrechnung erkennbar sein.
Stand 3. Quartal 2026. Allgemeine Informationen nach § 556 BGB und der Betriebskostenverordnung, keine Rechtsberatung.